玻璃瓶制造

但现实是，基于种种原因，个人往往难以实现对自身隐私权益的维护。

但对农房和宅基地而言，由于其担负着农民的居住保障功能，国家有关政策禁止宅基地使用权对外转让，市场配置因此而失灵。结语： 宅基地三权分置的真正内涵是在农户不丧失宅基地使用权的基础上同时让社会主体取得利用宅基地的权利，从而使得同一宗宅基地上的权利由农民集体、农户、社会主体三者分享。

除此之外，泸县在实行宅基地共建共享时也规定村集体经济组织按照基础设施建设等开发成本，采取‘一事一议原则收取调转金。这便是笔者两年前曾撰文主张过的宅基地使用权有条件转让方式。具体做法为：对于利用宅基地上的住房从事客栈、餐饮等经营性活动，或将宅基地以出租、入股等方式从事经营性活动的，按宅基地现有使用面积，由集体经济组织收取土地收益调节金。（5）征收时的地上物和宅基地经营权残值补偿权。从试点实施情况看，农户退出宅基地使用权的积极性并不高，一方面是因为集体给予的退出补偿并不能达到农民满意的程度，另一方面也是因为农民土地财产权利意识的觉醒，越来越多的农民意识到其宅基地使用权的潜在价值，以及未来可能的升值空间，因此产生惜地情节。

其优点是明显的：农户并不需要退出宅基地使用权，社会主体却能够取得较长期限内的用益物权属性的宅基地利用权利，从而既保障农户不失去宅基地，又能够满足社会主体对宅基地长期和稳定的利用需求，因此其兼具转让和出租的优点，同时克服了二者的缺点。（2）再流转权和抵押权，是指宅基地经营权人可以再流转其取得的宅基地经营权，可以是转让其取得的全部或者部分土地的宅基地经营权，可以是出租其取得的宅基地，也可以用宅基地经营权设定担保。第三，加强农房安全监管。

农户也获得部分房屋的所有权，但其对应的土地权利为宅基地使用权，地方政府为其颁发以房屋所有权和宅基地使用权为内容的不动产权证。本文原刊于《法学评论》2018年第4期，如需转载请注明出处。在出租方式下，承租人取得的权利可采用宅基地租赁权的名称，其权利配置结构则表述为农民集体享有所有权、农户享有宅基地使用权、社会主体享有宅基地租赁权。鉴于此，笔者建议采用宅基地经营权来称呼权利分离转让方式下社会主体取得的宅基地权利，以此区别于创设于土地所有权之上的集体建设用地使用权，从而更有利于此种权利行使的规范，也避免在管理和登记发证上和集体建设用地使用权的混淆。

总结试点探索积累的经验，在此项制度设计时需要考虑如下几个方面： 第一，明确宅基地可以用于经营性用途，这意味着在土地用途管制上不需要先行将宅基地转变为集体建设用地，农户或者通过流转方式实际利用宅基地的社会主体可以直接在宅基地上开展经营性活动，包括将宅基地上房屋登记为企业住所，对此要消除配套法律法规中对宅基地利用的歧视。但在泸县实施的权利分离后转让的模式中，农户并不丧失交易部分土地对应的宅基地使用权，其和土地所有者之间的宅基地利用关系仍然存在，社会主体享有的土地权利因期限届满而灭失后，农户的宅基地使用权回复至圆满状态。

另一方面，农户取得的宅基地使用权是一种不仅无偿而且无期限限制的权利，我国《物权法》虽将其定性为用益物权，但其效力要远远高于一般意义上的用益物权，是一种可以永续使用的特殊用益物权，其效力上十分接近于所有权，农户得以享有这种特殊用益物权的逻辑基础在于其是土地所有权人农民集体的一份子，正因为其是所有权人的一份子，所以其可以享有这种准所有权 权利。从权利义务关系上分析，在此种模式中农户宅基地权利的变动既不同于转让也不同于出租：农户将其宅基地上一定年限的（商业40年，住宅70年）的使用权流转给社会主体，县政府为社会主体颁发集体建设用地使用权证，社会主体取得该土地权利后可以用于商业、居住等不同用途，也可以出租、转让、抵押等，因此，社会主体取得的土地权利事实上属于一种用益物权，从而与出租法律关系存在显著区别。上述五种方式均可以不同程度地盘活闲置农房和宅基地，从当前社会各界对宅基地三权分置的解读、研究以及地方政府实操来看，似乎是将上述所有盘活闲置宅基地的做法均纳入了宅基地三权分置的框架：例如安徽省旌德县将宅基地使用权跨村转让的情形视为宅基地三权分置，在邻村村民购买本村村民农房和宅基地的情形，为作为转出方的本村村民发放宅基地资格权证，为作为受让方的邻村村民发放宅基地使用权证。三是权能也较弱，原则上承租人不享有转租的权利，更无抵押权。

无疑问，权利转换后转让的途径有其存在的现实价值，此种方式可以有效满足社会主体取得物权性土地利用权的需求，从而克服出租方式存在的不足，有利于满足社会主体对土地更加长期和稳定的利用需求，集体经营性建设用地入市改革也为此项制度设计提供了契机。在宅基地出租的情形下，农户无需退出宅基地使用权，只是转变了其行使宅基地使用权的方式，农户将其宅基地使用权中的一定年限内的占有、使用等权能让渡给承租人，并因此获取租金。由此可见，农户出租宅基地或者以权利分离后转让的方式流转宅基地，是实现农民集体、农户、社会主体三者共享宅基地权利的两种法律途径。那么，能否通过修改法律和政策规定的方式解除或者放宽宅基地使用权转让的这一限制，使得本集体经济组织成员之外的社会主体（以下统一用社会主体指代不具备本集体经济组织成员资格的不特定第三人）也可以通过转让方式取得宅基地使用权，从而实现盘活闲置农房和宅基地的目标呢？针对是否应当允许宅基地使用权向本集体经济组织之外的主体转让的问题，此前学术界有诸多探讨，赞成说和反对说两派观点针锋相对，两年前笔者曾撰文详细介绍和论证，并提出通过设计有条件转让制度来破解困境。

那么，在权利分离转让方式下宅基地上的权利配置应表述为农民集体享有所有权、农户享有宅基地使用权、社会主体享有宅基地经营权。因此，无论是基于对农村土地农民集体所有的坚守，还是基于对农民基本居住权益的保障，都要求坚持宅基地使用权取得主体的身份限制——仅限于本集体经济组织成员。

（三）宅基地三权分置的政策意蕴——三方主体共享宅基地权利 毫无疑问，本集体经济组织内部这一狭小的市场无法实现盘活闲置宅基地的目标，闲置宅基地的盘活利用离不开社会主体的广泛参与。但如前所述，依据国家有关政策的规定，宅基地使用权的转让受到严格的限制，受让主体仅局限在本集体经济组织成员内部。

进一步言，宅基地三权分置的政策意蕴，是通过制度创新和延长权利配置链条，将社会主体引入到宅基地利用关系中，实现农民集体、农户、社会主体三方主体对宅基地权利的分享，在这样一种三方共享的权利配置形态下，农民集体的土地所有权得以坚守，农户基于身份专属的宅基地使用权得以保障，社会主体可以得到某种形态的宅基地利用权利从而提高宅基地资源配置效率。在进行宅基地三权分置的制度设计时，可吸收试点地方的成功经验进行相应的制度安排： 第一，有条件的村庄可在宅基地分配环节实行宅基地择位竞价。如前所述，在我国现行法上宅基地使用权具有特定的含义，特指农户基于其成员身份取得的宅基地权利，在三权分置下社会主体取得的权利虽然以使用为核心内容，但不宜直接采用宅基地使用权的称谓，以免和农户享有的宅基地使用权产生混淆。第三，如果流转合同事先对此事项做出了特别约定的，则约定具有优先效力，按照该约定处理。虽然现行法未予规定，但可在未来修法时借鉴德国次地上权制度确立此种流转方式。例如余江县在开展此次农村土地制度改革之前的摸底调查显示，全县7.3万农户中，一户一宅4.4万户，一户多宅2.9万户，一户多宅比例约达40％。

考虑到宅基地分配资格本身属于成员权的组成部分，应归属于土地所有权行使机制的内容，不应将其放入农户个体享有的财产权利之列。宅基地三权分置毕竟是在农户原有宅基地和农房基础上的再利用，一方面应当允许宅基地的经营性使用，另一方面对这些经营性使用必须实行更加严格的用途管制，不仅要符合村庄规划，其使用类型也应以不对周边农户的正常居住生活产生不利影响为基本原则。

大理市的农房出租模式也被认为属于宅基地三权分置的探索。这些权利内涵如何？如何和现有权利体系相对接？同承包地三权分置一样，宅基地三权分置政策在落地前也必须进行从政策语言到法学语言的转换。

孙宪忠教授在研究土地承包经营权和土地所有权的关系时指出，农民享有土地承包经营权，恰恰就是依据自己在集体中作为所有权人一份子享有的地权，农民的土地承包经营权，正是他们作为土地所有权人的一部分所享有的一项‘自物权。故此，建议分别采用宅基地租赁权、宅基地经营权的概念。

在云南大理，一些农户将其闲置宅基地和农房出租给社会主体经营客栈、餐饮等。关键词：宅基地 三权分置 农村土地 改革 引言： 2018年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（以下简称2018一号文件）提出：完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权三权分置，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。在天津市冀州区的西井峪村，社会主体租赁农房后用于民俗摄影旅游经营，开设民俗、书吧、咖啡馆、农事体验等经营项目。当前正在推进的《土地管理法》修改和民法典《物权编》编撰应当积极回应中央改革部署和实践需求，实现宅基地三权分置从政策到立法的转换，并完善相关配套制度。

而且宅基地使用权权利内容的特殊性和无期限限制的特点也决定了其只能被集体经济组织成员享有。在农户以权利分离方式流转宅基地经营权的情形，宅基地经营权属于新创设的权利，这是三权权能界定的重点。

笔者经过对前期15个宅基地制度改革试点地方的调研发现，试点实践中常用的盘活闲置宅基地和农房的手段包括农户无偿或者有偿退出宅基地、在政府或者集体经济组织主导下开展宅基地换房和集中居住、农户出租宅基地和农房、允许适当扩大宅基地转让范围、宅基地使用权参股合作、允许将宅基地转为集体经营性建设用地后流转、允许农户将宅基地复垦后获取部分指标收益等多种途径。（３）合同特别约定的其他义务。

针对前者，需要结合历史遗留问题的处理做好确权颁证等基础性工作，为宅基地三权分置夯实产权基础，前三年的改革试点工作已经奠定了很好基础。内容摘要：2018年中央一号文件提出宅基地三权分置的表述未采用法学上的权利概念，该政策在落地实施前必须进行从政策语言到法学语言的转换，以确保该项改革举措的政策目标得以实现为前提，明确其法律内涵，并进行相应的制度设计。

地方政府应当制定操作规范，建立监管制度，保障安全。为了防止宅基地无序扩张，在一些经济比较发达已经实现城乡居民社会保障一体化的地方，还可以考虑通过固化集体经济组织成员资格的方式固化宅基地资格分配权，从而有效控制宅基地规模，但应充分尊重农民意愿，因地制宜审慎推行。宋志红,国家行政学院法学教研部教授。实际上，检索国家层面的现行法律法规和政策发现，没有任何国家层面的规定禁止宅基地和农房的出租。

2.宅基地经营权人的义务 宅基地经营权人的义务则主要包括：（１）流转费用支付义务。另一方面，在消防、环保、安全等涉及安全生产经营的条件方面，也应一视同仁，宅基地和农房用于相应的经营性活动时，也必须具备相应的安全生产条件。

针对后者，需要发挥土地所有权人在收益调节上的积极作用。即便实行三权分置，农户也并不丧失其宅基地使用权，只是基于其自由意志变换了行使权利的方式——将宅基地交由他人在一段期限内占有使用并由此获取对价，农户手中始终保有宅基地使用权。

（2）再流转权和抵押权，是指宅基地经营权人可以再流转其取得的宅基地经营权，可以是转让其取得的全部或者部分土地的宅基地经营权，可以是出租其取得的宅基地，也可以用宅基地经营权设定担保。因此，宅基地三权分置真正的初衷，是要在坚持农村土地集体所有这一底线条件下，兼顾既让农户保持其宅基地使用权取得的身份专属性、又让没有身份限制的社会主体得以利用宅基地的目标。